理性看楼市三：二、三线城市房价或进下行通道

    一个月前，很多业界人士还在讨论房地产商转向二、三线城市“避风头”的可能性，但就目前的情形看，二、三线城市楼盘的存量已经过高，房产价格战在所难免。在全国房地产行业整体调整的背景下，房地产市场虽然存在地域差异，二、三线城市的房地产市场格局的表现基本与一线城市保持一致，将进入到一个长期的、逐步走低的市场行情中。
    房地产全行业进入调整期
    国家发改委8月28日公布的数据显示，今年1-7月，全国商品住房销售面积27743万平方米，同比下降10.8%。同时，房地产开发购置土地面积呈回落之势。1-7月全国房地产开发购置土地面积21974万平方米，增幅同比下降6.7个百分点；其中，7月份土地购置面积环比下降27.7%。这些数字表明在经历了2006的“政策年”和2007的“执行年”之后，我国房地产调控的效果初见端倪。
    著名经济学家易宪容曾撰文指出，中国房价是否继续下调有三种代表性说法：开发商和房地产中介认为房价早已见底，甚至还会继续上涨；投机客和银行则比较矛盾，但更倾向于房价即将见底；唯有潜在的自住需求者，在苦苦等待房价的底部出现。易宪容表示，房价下跌的底部确认需要一个过程，即成交的缓慢放大，直至单月成交达到前12个月的平均水平。而国家对房地产行业的宏观调控措施，不可能在短期内松动，因此房价下跌是一个缓慢且漫长的过程。
    销售放缓以及行业整体的不景气，导致一向被看作是高利润行业的房地产业不得不接受利润下降的事实。从已经披露的房地产上市公司2008年中期业绩报告中可以看出，作为龙头的万科、金地、北辰实业等公司均出现净利润增长低于主营业务增长的现象，其中毛利率水平下降是其中重要原因。有业内人士认为，国内主要城市房地产市场成交量低迷、市场观望情绪较浓的态势还将延续，由于本轮房地产行业调整最大的特点是抑止楼市虚火过旺、挤压市场“泡沫”，因此这一轮的楼市调整周期可能比预计的还要长。
    二线城市房价将进下行通道
    奥运会已经过去，开发商期待的奥运效应没有显现出来，而新一轮的调控即将揭幕。在一线城市房价纷纷“跳水”的局面下，二线城市市场的反应显得有点迟钝，但并不代表没有反应。这种迟钝也是有理由的，一是因为二线城市的楼市泡沫相对较小；二是因为二线城市的投机型客户相对比例不大；三是因为二线城市本地开发商的市场预判还不够准确。
    二线城市的楼市的滞胀首现表现在二手房价格上，以发改委、统计局公布的7月份房地产价格指数看，重庆、武汉两个最具代表性的二线城市的二手房价格环比均有所下降。

    从去年底开始高位下调二手房价格，如今已经持续低迷半年多。二手房交易量的下降幅度虽然没有新房那么明显，但与去年相比也下降了不少。二手房难卖的现实直接导致部分房地产中介关门大吉；其余的门店也纷纷转变策略，以租赁业务为主。
    其次，随着央行今年三次上调存款准备金率，各家银行放贷规模必然缩小，对于放贷对象的审查也更加严格，这也导致了房地产企业，这些贷款大户手中无钱。除了一些大型房地产商手头备有足够的现金，中小房地产商都喊出了“现金为王”的心声。而二线城市开发的主力军就是这些缺乏现金支持的中小房地产商，这也就可以证明为什么二线城市出现了跟一线城市同样的土地流标、流拍现象。
    二线城市市场表现不佳
    二线城市楼市的停滞预示着一次规模更大覆盖面更广的房地产业界的洗牌，因为二线城市是中国城市格局中最主流的部分，其人口总量也远远超过一线城市的总和。二线城市楼市的平均价格趋势和经济是否过冷过热指标，也是最能够反映中国地产形势的中坚指标。
    二城市的产品、配套以及人居教育环境对周遍的城市人口的吸引力，百万购房的梦想对于大多家庭来说，目前还有一个遥不可及的愿望和打算而已，并且换到城市化进程的角度来讲，当一个城市因购房而使人口增长了，势必会造成另一个城市人口的负增长，如果将真正的农业人口从购房的渠道变成城市人口，其一比例很小，其二道路很长。
    某地产资深人士概括了地产开发商眼中的“地产发展周期的8个阶段”。第1阶段是初露锋芒，慢步缓涨，跟者不多。第2阶段是如日中天，买者日多，到处盖楼。第3阶段是上涨加速，迭创新高，排队拥挤。第4阶段是高位盘桓，有价无市，地价下跌。第5阶段是先知降价，拐点到来，开始中跌。第6阶段是后觉跟进，恐慌卖出，房价大跌。第7阶段是钝刀割肉，阴跌后盘，盘后阴跌。第8阶段是横盘筑底，黎明之暗，上涨前夜。该人士认为，目前广州、深圳等一线城市处于房价大跌的第6阶段，而一些二线城市则进入开始中跌的第5阶段。
    二线城市市场低迷来自于市场的抗性，巨大潜在的需求刚性，难以掩盖房地产开发行业内诸多不合理的游戏规则。目前二线城市的市场低迷以及浓重的观望态势，其症结在于高居不下的房价上。
    总体来看，全国二线城市虽然曾经被看作房地产开发商的“避风港”，但碍于国家调控楼市的种种政策的效果正在逐步显现出来，而国家“救市”可能性几乎为零，因此，这一轮房地产行业的调整不仅涉及一线城市，二线城市楼市也同样被波及；并且调整效果才刚刚显现，房价下行空间依然很大。   (记者 果真)