当前中国楼市三大困惑解析

　　[摘要]　 本文回答了当前我国楼市的三大困惑：奥运后我国会不会发生像股市一样的暴跌；就目前楼市存在的问题看，会不会威胁到金融系统的安全；楼市适度调整要不要政府出来救市。

　　[关键词]　 楼市调整；　 金融安全；　 救市

　　近来，国际油价飞涨，国内通货膨胀居高不下，股市暴跌，在此背景下，楼市命运如何？五月份2008年博鳌房地产论坛几乎达成共识：楼市正进入一个下降通道，购房者观望，成交量萎缩，开发商资金链逐一崩裂。这样，楼市上至少有三个问题摆到我们面前急需回答：一是就目前我国楼市发展情况看，会不会如股市一样在奥运以后大幅下跌，甚至崩盘；二是就目前我国楼市存在的问题看，会不会威胁到金融系统安全；三是政府要不要出来“救市”？

　　一、奥运后会否暴跌

　　中国的房地产业经过近10年来的大发展，取得了举世公认的骄人成绩，但也产生了一系列问题，主要有：第一，房价持续上涨，目前已远离民众购买力；第二，房市供给结构不合理，大户型供给过剩而中小户型供给不足。中央要求自2006年6月1日起商品住房建设中套型建筑面积在90平方米以下的房子必须占开发量的70%以上，而实际上直到去年上半年这一比例才达到24.31%，严重脱离中低收入者形成的主流市场需求；第三，房市需求结构不合理，如上海、深圳等地购房尤其是购买中高档商品房者竟有30%以上非为自住而为炒卖，远超国际上公认的投资性购房比例为20%的最高警戒线；第四，市场秩序混乱，弄虚作假、炒买炒卖之风盛行；第五，住房保障制度没有建设起来，使广大中低收入家庭住房发生困难。

　　这些问题中，房价上涨过快，涨幅过大所形成的楼市泡沫已很明显。这种泡沫主要体现在两方面：一方面，房价收入比过高。一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值即房价收入比在国际上通常是3到6倍。1998年我国国务院23号文件也把一个地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭的年平均工资之比定为4倍(贾图：《五论房价的整体下跌已成定局》，《上海证券报》2008年6月12日封五版)，但统计数据显示，上海、北京，深圳等大城市中心城区的房价收入比高达20倍以上。另一方面，房价租金比过高。目前，上海市中环线附近一套100平方米的商品住宅大约要卖150万元左右，而每月租金充其量是3000元，一年租金为36000元，扣除税金和物业管理费后约3万元，其年报酬率为3/150=2%，远低于银行一年期存款利率。这两方面都表明，目前国内商品房价中泡沫确实不小。市场的健康发展要求，通过房价的适当调整来挤出一点泡沫。在房价过高而地方政府不再托市的局势下，作为房价节节攀升主推手的房市投资者在过高风险预期下不再入市，于是房价上升就难以为继。特别是去年9月底央行和银监会关于第二套房贷新政(首付不低于40%，贷款利率比首次购房要上浮10%)出台后，深圳房价首先开始下调，上海北京等地也变相出现房价下调若干案例。在2007年全国城镇住房大幅攀升情况下，自住消费性购房者严重失去了经济上和心理上的高房价承受力，持币观望日益严重，住房成交量日趋萎缩。许多开发商都面临资金链断裂的危险。许多人认为，要不了多久，尤其奥运会后，我国楼市即将爆发和股市一样的崩盘结局，并严重危及银行安全。

　　我国楼市不久后果真会发生如此可怕的结局吗？我们相信绝对不会。

　　首先，房市和股市毕竟有着本质区别。股市是一种“虚拟经济”，股票只是一纸符号，其价值完全决定于上市公司的业绩和增长潜力，而其价格完全决定于股市上买卖双方的行为方式和心理预期。由于我国股市不成熟而使其基本上沦为一个“投机”的市场。而房地产业属实体经济，商品房是一个可以自住消费的实在的资产，它本身具有价值，尽管目前楼市已有一定泡沫，但绝没有达到股市上平均市盈率为60多倍的严重程度，楼市上决不会出现股价跌得越低就越没有人买的现象。购房者买房多数为自己居住，他们有着强烈的改善居住条件的刚性需求，因此，只要房价一有适度调整，达到他们经济和心理承受力，需求就自然会迅速上升，使房价趋于稳定。就目前情况论，房价调整15%到20%也许可能，但决不可能发生去年10月份以来股市在短短几个月中暴跌近60%那种惨局。

　　第二，我国楼市在短期内可能会因挤压泡沫而向下作适度调整，但支撑楼市(包括楼价)长期向上的两大基石并不会动摇。这两大基石，一是我国城市化率会在目前的45%左右在20到30年内上升到70%左右，城市人口增加会对城市住房带来巨量需求；二是我国经济在不断发展，人民收入在逐步提高，而住房需求的收入弹性很大，这给城镇住房带来了很大的改善性需求。

　　第三，人民币目前对外在升值，对内在贬值(因通胀)。凡货币对外升值的国家，其资产(尤其是不动产)不可能贬值，因为外资会千方百计进入购买这种资产；而对内贬值又会使房产成为最好的规避通胀风险的保值增值工具，并且在通胀过程中，房产即使不跌价也会使泡沫自然化解。

　　事实上，近期来我国城镇房价整体从未出现过明显回落，按国家统计局公布的数据，与去年同期相比，今年二季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨9.2%。(《新华每日电讯》2008年7月22日第一版)可见，担心下阶段尤其是奥运一过房市就可能崩盘完全是杞人忧天。

　　二、金融系统安全会否受到威胁

　　对房市向下调整产生恐惧的一大原因是害怕这种调整会威胁到我国金融系统的安全。由于房地产业是一个资金密集型行业，任何一幢房产都是资金堆砌起来的，数据也显示(《21世纪经济报道》2008年2月21日张立伟时评：《地产与金融进入相互夹持期》)，2007年，我国个贷增量为8699亿元，其中个人住房按揭增量是7146.88亿元，是前年增量的5倍，占2007年全年新增贷款3.63万亿元的五分之一左右。此外，开发商的开发贷款，土地储备贷款，建筑商的流动资金贷款等等，也都是银行的钱，如果房市下行，尤其是房价若大跌，房贷违约风险将立即上升。可以说，地产与金融进入了一个相互挟持期。还有不少人担心，如果房价暴跌，我国也可能发生美国次贷危机一类的经济危机。为此，有人提出，为了控制金融风险，在CPI周期上行，经济周期下行背景下，中国楼市需要一场挽救市场预期的行动。

　　应当认为，在我国房地产经济周期面临向下调整的敏感时期担心金融安全问题的考虑不是毫无道理的。众所周知，我国房贷规模近几年迅速发展，并对银行业盈利和资产安全有了较大影响。据上海银监局2008年2月发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》称，2007年上海中资银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，到去年12月末，中资银行房地产贷款占各项贷款比重为32.2%，如果加上大量的房产作抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右信贷资产安全。然而，如果就此认为，我国房地产业的任何调整，包括房价向下适度(比方说15%—20%)的调整，就会危及金融系统的安全，甚至要“银行先死，房地商后死”，就是言过其实。至于认为现在政府如不救楼市，中国也可能发生美国式的次贷危机，则更是危言耸听。

　　首先，尽管我国近10年来房地产信贷业务发展迅速，房贷增长很快，但毕竟时间还不算长，全国房地产经营性贷款余额至今只有5.1万亿元，仅占整个银行体系贷款总额的17%，即使房贷发生坏账风险，影响也有限，不足以使银行到死掉的地步。

　　第二，我国房地产信贷市场与美国次级按揭市场不同，我国的住房抵押贷款人一般都是直接向银行申请贷款，没有复杂的衍生品。在发放个人住房抵押贷款时，首付一般都在20%以上，政策上不允许发放零首付贷款。上世纪末有些银行在信贷竞争中曾发放过零首付，但经过七、八年的本利偿付，贷款余额占比一般都已低于60%－70%。因此，即使最坏打算以后房价下调30%，贷款人也不可能放弃归还而把房产撒手给银行。不仅如此，我国按揭贷款和美国按揭贷款情况还有这样一个区别：美国金融机给购房者贷款有多档利率，信用级别高的利率低，信用级别低的利率高，因为他们的风险大。在房价不断上升时，高风险房贷也不会变成坏账，因此一些金融机构发放了大量这类次级贷款。一旦房市疲软，房价下调时，以这类次级贷款为基础的金融衍生产品就都成为没有人要的垃圾货，使拥有大量这类衍生产品的金融机构严重亏损甚至倒闭，并进而引发成次贷危机。而在我国，所有按揭房贷实行的都是一种优质贷款利率，因此即使有少量贷款人还不出贷款，也不会严重影响金融机构的抗风险能力，因而房价即使有适度向下调整，也不可能引发美国那样的次贷危机。

　　第三，我国银行监管当局近几年来实施了一系列严控房贷风险的政策措施，包括居民第一套房贷和第二套房贷首付比例的规定，关于个人月按揭贷款还款额不得超过个人或家庭月可支配收入的50%的规定，以及银监会近期针对房贷三假(假按揭、假首付、假房价)行为所发布的《中国银监会关于进一步加强房地产业授信风险管理的通知》等，使银行系统的房贷风险得到了有力的控制。总之，我们坚信，我国的房地产市场在奥运以后既不会发生如股市暴跌那样的灾难，也不会因市场的适度调整而危及金融系统的安全。

　　当然，我们也必须清醒认识目前我国房贷市场存在的风险，充分估计到未来房市适度调整可能给银行带来的影响。一是房贷市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”的“三假”行为造成的风险。“假按揭”是开发商为套取银行贷款，用不真实姓名向银行骗取按揭贷款；“假首付”是开发商为增加住房销售，以垫付首付款或分期支付首付款方式让购房者从银行获取按揭贷款；“假房价”指开发商为了从银行套取更多资金，以虚假方式把所售住房价格提高，从而使购房人能取得更多贷款。这些“假”行为都会给银行房贷带来风险。二是购房者超支付能力贷款造成的风险。按规定，贷款额度必须控制在每月还款额不得超过家庭月可支配收入的50%，但实际上，很多贷款人用假证明等手段取得超越自己支付能力的贷款，这显然给银行带来了巨大风险。三是贷款利率不断提高，会使部分债务人丧失还贷能力。四是过去在房价持续猛涨过程中，许多偿付能力低的人也加入通过按揭贷款投机炒房的队伍。所有这些都是目前客观存在的房贷风险。

　　为了切实防范房贷风险，金融监管当局要不断总结经验教训，制订和实施一系列防范风险的规章制度，所有金融机构也要切实重视和加强信贷风险管理，坚持“审慎经营”原则，科学设计信贷产品，做好预警，控制规模，恪守操作原则与标准，不断提高风险防范能力。

　　三、房地产要不要“救市”

　　面对当前中国楼市形势，有些人提出，在CPI周期上行，经济周期下行的背景下，中国楼市需要一场挽救市场预期的行动，也就是需要实施一些政策的微调，以挽回楼市的颓势。“挽救楼市预期的行动”这就是要把目前人们关于楼价可能下调的预期改变为人们预期楼价还要上涨从而快快去购买，这样，成交量和楼价就可以继续上去。“实施一些政策的微调，以挽回楼市的颓势”？就是要放弃一些当前正在实施的楼市调控政策，以改变下一阶段楼市可能出现的调整态势。
　　开发商、银行以及某些地方政府对目前的楼市调控政策，特别对购买第二套房的房贷政策以及支持保障性住房的土地政策确实很有意见。一些商业银行千方百计对购买第二套房的投资者“打擦边球”。广州市政府在广州房价和交易量都调头向下时就停止“对商品房价格有直接冲击”的限价房土地拍卖与规划。上海已有金融机构正在恢复已停止多年的二手房买卖中的“转按揭”业务。许多迹象表明，从珠三角到长三角，再到华北许多城市，基本上所有地方政府都在积极筹备用经济手段拯救房市。

　　对所有这些“救市“的言论和行动该如何正确认识？首先，在眼下房价经过几年持续猛涨以后可能调头向下调整时提出要“救市”，实际上就是要托市，不让楼市作任何向下的调整。一些人还打出是贯彻中央在今年六月中旬召开的各省市负责人会议关于要稳定房地产市场的精神的旗号。这里又涉及如何正确理解中央关于要稳定房市的精神实质。我认为，稳定房市就是不能让房市大起大落，而决不是指不允许房市有任何波动。众所周知，房市作为市场经济体系重要组成部分之一，房价既不可能一直涨，也不可能一直跌，而总会随供求关系变化，有涨有跌，国家宏观调控目标不是不许有任何波动，而是要不发生大起大落的剧烈波动。当前，房市成交低迷正是前几年一直涨价达到了市场难以接受的程度因而需要作适度下调并恢复市场均衡的一种信号。如果把稳定房市理解为房价不应向下作任何调整，那就是把中央精神曲解为只涨不落了。前几年房价节节攀升时，中央提出要稳定房价，一些同志就说，房价涨不涨由供求决定，不应由政策来划框框。现在，房价可能下调时，还是这些同志说，政府应出来“救市”，他们的用意不是很清楚了吗？

　　第二，“实施一些政策微调”，实质就是要放弃楼市调控政策，比方说放弃关于第二套房贷的政策，关于恢复“转按揭”业务，关于改变土地供应政策等等，实际上就是要求政府不再对房市上的投机需求加以抑制，让前几年猛刮的炒房投机风东山再起，卷土重来。如果真如此，房市上的泡沫会进一步吹大，中低收入家庭的住房问题就永无解决之日。众所周知，目前的楼市调控政策都是从实践中逐步总结出来的。这些政策有的刚开始实施，有的还未完全实施，有的刚开始显出效果。如果在这样的时候就放弃这些政策，岂不要前功尽弃。

　　第三，国际经验证明，房地产的所谓“救市”只会埋下更大的隐患。我们知道，美国次贷危机的直接原因是房价快速深幅下跌，而导致房价大跌的原因又是在房市成交量陷入低迷时（这说明房市开始步入自然调整状态），美联储采取了宽松的货币政策进行干预，以维持房市繁荣。于是，许多金融机构纷纷降低房贷门槛，给收入低、信用差的人发放按揭贷款。这一政策不仅中断了美国房市的自然调整，也进一步推高了房价。但正是如此，美国多年来形成的楼市周期被人为破坏了，拖延了。但矛盾也积累得更大了。直到后来因通胀而加息时，许多人因还不起贷款而终于爆发了次贷危机。目前，中国也可能面临同样的问题，在市场需要自然调整时，究竟是允许市场自然去挤压泡沫，还是人为去托市以进一步吹大泡沫，积累矛盾，以致最终引发美国式次贷危机？现在，我们还有选择机会。我们坚决认为，目前我国房市成交低迷，正是市场步入自然调整的信号，这种调整带来的负面影响永远是最小的。相反，如果夸大调整的危害，主张政府“救市”，那是为了眼前利益而牺牲长远发展空间的危险行动，也是为了部分利益集团利益而危害大多数人民生计的错误主张。正是由于出现了强大的“救市”呼声，因此，现在开发商们发生资金困难时都不肯降价销售，而都在等待政府出来“托市”。

　　实际上，市场低迷困局不难打开。解铃还需系铃人。由于目前市场低迷根源在于前几年房价持续猛涨，远超市场实际购买力，远超消费者经济和心理承受能力。只要开发商肯适度降价，消费者自然就会入市，投资者也会觉得风险下降而入市，市场不久就会恢复人气，达到供求均衡，从而顺利结束自然的周期调整。

　　会不会出现股市上那种“买涨不买跌”的局面？我们坚决相信：不会。股票是一种投资工具，股市在目前我国基本上是一个投机市场，因而将遵循“买涨不买跌”的法则，但是房子主要是一种商品，房市作为一个商品市场，将永远遵循商品市场的内在法则：“只有卖不掉的价格，没有卖不掉的商品“。

　　在现在的市场形势下，如果开发商能够认清形势，适度降价，真是一件利己、利民、利国的大好事。利己，就是可以真正解决自己当前面临的资金困局。当前开发商的资金结构一般说是：银行开发贷款占到15-20%，自有资金占35%，预售款占40-50%。交易量下降就意味着40-50%资金受到威胁。(杨丽萍：《不确定房地产：危机求生》，《21世纪经济报道》第41版)显然，资金偏紧的主要原因是交易量下降，如果开发商现在能因循市场规律和形势适度调整房价，不是利己的大好事吗？利民，就是房价的适度调整，将有利于一大批想改善住房条件的居民解决住房问题。这些人不是不想买房，而实在是过去几年里房价涨得太快了，涨得太多了。如果房价能有适度调整，他们就一定会买。

　　利国，是指房价的适度调整，不但将有利于整个国民经济健康发展，也十分有利于降低目前我国居高不下的通货膨胀率。(专访任玉岭：《这一轮通胀根子在高房价》，《东方早报》2008年7月10日B8-B9版)老实说，这些年来通货膨胀越来越高，房价不断快速上涨是重要根源之一。房价的持续猛涨，使房地产投资规模越来越大，对钢材、水泥、能源等等需求就越来越大，从而推动了这新一轮的大通胀。如果房地产投资适度降温，将会大大有利于整个经济健康发展。

　　(本文作者：复旦大学经济学院教授、博导、房地产研究中心主任；上海大学社会科学学院经济学系博士、讲师)